Cách lập kế hoạch khi chuẩn bị xây dựng nhà ở

Cách lập kế hoạch khi chuẩn bị xây dựng nhà ở

1. Kế hoạch tài chính
Chúng ta hãy bắt đầu bằng vấn đề chính yếu nhất khi bạn nghĩ đến việc xây dựng nhà ở, đó là tiền để xây nhà. Nếu bạn xem nhẹ chuyện lập kế hoạch chi tiêu cho việc xây nhà, có thể bạn sẽ gặp khó khăn lớn khi đối diện với phát sinh hoặc nó cũng có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính hiện tại của gia đình bạn. Đừng để bạn phải chạy vạy khi nhà đang xây mà tiền mặt lại cạn do phát sinh. Hoặc giả như bạn hoàn thành ngôi nhà rồi mà tiền vốn dành cho việc chi tiêu khác cũng hết sạch … Đó cũng chỉ là một số trường hợp bạn có thể gặp phải khi không xác định trước khoản tiền chi tiêu để xây nhà. Cách tốt nhất là đầu tiên bạn nên dự trù trước chi phí.

2. Các bước chuẩn bị đầu tiên

Đây là những đề mục bạn nên liệt kê để thực hiện trước khi bạn tiến hành việc thảo luận thiết kế với kiến trúc sư.
a. Tìm hiểu vấn đề pháp lý liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết:
Trên thực tế, có rất nhiều người do lịch sử gia đình và vấn đề chuyển giao giữa các thế hệ mà việc sở hữu chủ trở nên không rõ ràng về phương diện pháp lý. Vì thế những gì chúng tôi đề cập ở đây nhằm giúp các bạn rà soát hiện trạng pháp lý ngôi nhà và khu đất mà bạn sẽ xây nhà mới.

b. Trước khi tiến hành xin phép xây dựng bạn nên xem xét các yếu tố pháp lý liên quan hiện trạng căn nhà như sau:

• Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
• Vấn đề quy hoạch khu vực (tham khảo Phòng Quản Lý Đô Thị Quận, Huyện).
• Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà của bạn như: khống chế tầm cao, số lượng tấm sàn, diện tích sân, phần sử dụng chung với các nhà xung quanh, lộ giới hẻm....
• Những vấn đề về quan hệ với hàng xóm chung quanh như: vách chung, lối đi chung, đường hẻm, cây xanh, đường thoát nước.
c. Tìm hiểu về nhà cung cấp vật liệu xây dựng:
Bạn nên tìm hiểu từ giai đoạn này những địa điểm cung cấp vật tư xây dựng theo tiêu chí gần công trình của bạn, đủ chủng loại, giá hợp lý và có thể thanh toán từng đợt theo tiến độ nếu có thể. Điều này sẽ giúp công việc thi công của bạn thuận lợi về sau.
   
 3. Làm việc với Kiến Trúc Sư

Sau khi đã tiến hành các bước trên, giờ là lúc bạn phải tiến hành làm việc với kiến trúc sư.
• Mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình.
• Trình bày với KTS về ý tưởng thẩm mỹ của bạn và gia đình nếu có.
• Trình bày rõ những băn khoăn hay thắc mắc của bạn liên quan đến việc đó.
• Nếu có sở thích hay điều “tối kỵ” nào liên quan đến căn nhà (chẳng hạn vấn đề phong thủy như: hướng đất, hướng nhà, cách bố trí phòng bếp, phòng ngủ, phòng thờ cúng..v.v..) bạn cũng nên thảo luận cùng KTS ở bước này.
• Sau khi trình bày ý kiến của bạn, nên lắng nghe lời khuyên của KTS nếu yêu cầu đó không phù hợp yêu cầu mỹ thuật và độ an toàn.
• Nên tìm hiểu qua những thuật ngữ xây dựng và hạn chế can thiệp vào phần xử lý chuyên môn khi kiến trúc sư đưa ra phương án.

4. Một số bản vẽ chủ yếu

Một bộ hồ sơ bản vẽ đầy đủ bao giờ cũng giúp cho việc thi công xây dựng, hoàn thiện công trình trở nên dễ dàng hơn nhiều. Xin đưa ra một số bản vẽ chủ yếu để các bạn tham khảo:

a. Phần phối cảnh minh họa:
Bao gồm phối cảnh công trình nhìn từ chính diện, các phối cảnh góc minh hoạ, phối cảnh nội thất bên trong nhà của phòng khách, phòng ăn, bếp, các phòng ngủ, khu phụ, tiểu cảnh một số điểm nhấn trang trí đặc biệt, ... phối cảnh ngoại thất sân vườn (nếu có), ... Phần phối cảnh này giúp cho chủ nhà dễ dàng hình dung về không gian thực tế sau khi ngôi nhà được xây dựng, và có những tiên liệu chính xác về cách bài trí đồ đạc, sử dụng vật liệu, bố trí ánh sáng, chọn màu sơn, v.v...

b. Phần bản vẽ kỹ thuật:

Bao gồm 03 bộ hồ sơ chính như sau:
• Hồ sơ xin phép xây dựng: bao gồm các bản vẽ chính là bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng, bản vẽ móng, sơ đồ cấp điện nước và thoát nước.
• Hồ sơ thiết kế sơ bộ: bao gồm các mặt bằng triển khai chi tiết, các mặt đứng, mặt cắt, và một số bản vẽ phối cảnh.
• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công: đây là bộ hồ sơ sau cùng, hoàn chỉnh nhất, làm căn cứ chủ yếu để tiến hành thi công công trình. Hồ sơ bao gồm các phần:
- Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng mái, các mặt bằng trần, mặt bằng lát sàn từng tầng.
- Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà (ít nhất 02 mặt cắt), các mặt đứng của nhà.
- Các bản vẽ triển khai cấu tạo trong nhà (cấu tạo thang, cửa, chi tiết trang trí, các khu vệ sinh, ban công, sênô, ô văng,...)
- Các bản vẽ kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, điều hoà...
- Các bản vẽ tính toán kết cấu móng, cột, dầm, sàn, lanhtô,...
- Dự toán chi tiết từng hạng mục của nhà, giúp cho chủ nhà quản lý chi phí xây dựng dễ dàng nhất.

5. Tiến hành lập hồ sơ xin phép xây dựng

Phần thủ tục xin phép xây dựng có thể được hướng dẫn chi tiết tại Phòng Quản Lý Đô Thị hoặc Ủy Ban Nhân Dân Phường gần nhất tại nơi bạn xây nhà.
   
6. Lựa chọn thầu xây dựng

a. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu:

Đánh giá chỉ tiêu này bạn cần tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn. Một trong những nguồn đó chính là việc kiểm tra các công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình tiêu biểu có phong cách và quy mô gần giống yêu cầu của bạn. Bạn hãy trực tiếp hỏi chuyện các chủ nhà cũng như quan sát tỉ mỉ căn nhà đó nhằm rút ra nhận định của riêng bạn. Bên cạnh đó hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình và phương án điều động nhân công theo tiến độ. Phương án cần tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu...).

b. Tiêu chí thời gian:

Thực tế đây là mục nổi bật trong phương án thi công. Chúng tôi tách riêng nhằm nhấn mạnh tính quan trọng của tiêu chí này. Bạn cần thoả thuận với nhà thầu tiến độ thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc. Tất cả nhà thầu đều phải lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà phố đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong 5 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài 1 năm hoặc hơn nữa.

c. Tiêu chí giá cả:

Thị trường xây dựng nhà dân dụng hiện nay thường phân ra 2 hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau.
• Hình thức nhận thầu nhân công (chủ nhà lo vật liệu): Gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện (không đóng cọc móng, không điện nước, nội thất) tùy theo sự thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu.. Tuy nhiên để có được mức giá sát thị trường, bạn nên tham khảo từ kiến trúc sư của mình tại thời điểm xây dựng.
   
• Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng): Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng, xuất xứ và nhãn hiệu... Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.

d. Nhân công trong quá trình xây dựng:

Trong trường hợp bạn khoán công hay khoán trắng, bạn cũng cần phải biết có bao nhiêu nhóm nhân công tham gia quá trình xây nhà để thương lượng và định giá với nhà thầu được dễ dàng hơn. 

QUY TRÌNH LẬP DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG - phần xây dựng

QUY TRÌNH LẬP DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG
“PHẦN XÂY DỰNG”

I. Các bước lập dự toán :
+ B1: Rà soát lại toàn bộ kích thước, số lượng của bản vẽ kiến trúc và kết cấu ;
+ B2: Hình thành các công tác cần triển khai lập dự toán;
+ B3: Tạo mới công trình; 
+ B4: Chọn định mức đơn giá và các điều kiện làm việc;
+ B5: Nhập công tác và khối lượng;
+ B6: Điều Chỉnh phân tích vật tư;
+ B7: Nhập giá vật tư;
+ B8: Tính cước phí vận chuyển (nếu có);
+ B9: Nhập các hệ số điều chỉnh vào bảng tổng hợp (có thể sử dụng file mẫu THKP excel tự lập);
+ B10: Kiểm tra lại toàn bộ công tác, khối lượng có phù hợp với bản vẽ thiết kế chưa?
+ B11: Xuất sang excel chỉnh sữa in ấn.
II. Nguyên tắc chung:
1. Chọn công tác:
“ Từ dưới lên trên”
2. Nhập khối lượng:
“ Từ trái qua phải
Từ trên xuống dưới
Từ nhỏ đến lớn
Tổng trước trừ sau”
III. Trình tự từng công tác:
1. cọc btct
a. công tác sx cọc
b. công tác ván khuôn cọc
c.
2. Móng:
“ Từ móng M1….Mn”
 Đào đất (nếu có)
 Đấp đất (nếu có)
 Đóng ép cừ (nếu có) – (copy phần đào đất sửa) “nhớ chia cho 100 đối với đóng cừ tràm”
 Cát phủ đầu cừ (nếu có) (copy phần đào đất sửa)
 Bêtông lót móng (copy phần cát phủ)
 Bêtông (copy đóng ép cừ sửa)
 Ván khuôn (copy phần bêtông sửa) “nhớ chia cho 100”

 Cốt thép (nhập khối lượng từ bản TKT) “nhớ chia cho 1000”
 Nếu là cọc khoan nhồi, hay cọc BTCT thì tính khối lượng riêng.
3. Đà Kiềng:
“ Từ đà kiềng DK1….DKn”
 Bêtông (nhập khối lượng từ bản kết cấu)
 Ván khuôn (copy phần bêtông sửa) “nhớ chia cho 100”
 Cốt thép (nhập khối lượng từ bản TKT) “nhớ chia cho 1000”
4. Cột:
“Từ cột trệt….Cột mái”
“ Từ Cột C1….Cn”
 Bêtông (nhập khối lượng từ bản kết cấu)
 Ván khuôn (copy phần bêtông sửa lại) “nhớ chia cho 100”
 Cốt thép (nhập khối lượng từ bản TKT) “nhớ chia cho 1000”
5. Dầm, giằng:
“Từ dầm, giằng tầng 1….tầng mái”
“ Từ dầm D1….Dn”
“ Từ dầm GT1….GTn”
 Bêtông (nhập khối lượng từ bản kết cấu)
 Ván khuôn (copy phần bêtông sửa lại) “nhớ chia cho 100”
 Cốt thép (nhập khối lượng từ bản TKT) “nhớ chia cho 1000”
6. Sàn bêtông:
“Từ tầng 1….tầng mái”
“tính tổng diện tích sàn hoặc chia ô sàn”
 Bêtông (nhập khối lượng từ bản kết cấu)
 Ván khuôn (copy phần bêtông sửa lại) “nhớ chia cho 100”
 Cốt thép (nhập khối lượng từ bản TKT) “nhớ chia cho 1000”
7. Cầu Thang:
“Từ tầng trệt….tầng n”
 Bêtông (nhập khối lượng từ bản kết cấu)
 Ván khuôn (copy phần bêtông sửa lại) “nhớ chia cho 100”
 Cốt thép (nhập khối lượng từ bản TKT) “nhớ chia cho 1000”
8. Lanh tô ôvăng….:
“Từ tầng trệt….tầng n”
 Bêtông (nhập khối lượng từ bản kết cấu)
 Ván khuôn (copy phần bêtông sửa lại) “nhớ chia cho 100”
 Cốt thép (nhập khối lượng từ bản TKT) “nhớ chia cho 1000”
9. Xây bó nền:
“tính theo từng trục”
(nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc)
 Tính từ trục 1….truc n
 Tính từ trục A….Trục Z
 “nhớ nhân 0,1 bó 10, nhân 0,2 bó 20”
10. Xây tường gạch ống:
“tính theo từng trục
Tính trước trừ sau”
(nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc)
 Tính từ trục 1….truc n
 Tính từ trục A….Trục Z
 “nhớ nhân 0,1 tường 10, nhân 0,2 tường 20”
 Trừ cửa đi, cửa sổ, ốp gạch, lam gió….
 “nhớ nhân 0,1 bó 10, nhân 0,2 bó 20”
11. Xây bậc cầu thang:
“tính theo từng tầng”
(nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc)
12. Tôn nền:
 (nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc)
13. Bêtông lót nền:
 “copy phần tôn nền sửa lại”
14. Trát Cột:
 “copy phần ván khuôn sửa lại”
15. Trát xà dầm:
 “copy phần ván khuôn sửa lại”
16. Trát lanh tô, ôvăng…:
 “copy phần ván khuôn sửa lại”
17. Trát sàn, sênô…:
 “copy phần ván khuôn sửa lại”
18. Trát cầu thang:
 “copy phần ván khuôn sửa lại”
19. Trát tường:
 “copy phần xây tường sửa lại”
20. Lấp dựng cửa đi, cửa sổ:
 “Nhập số liệu từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chèn vật tư cửa bên phân tích”
21. Lấp lan can:
 “Nhập số liệu từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chèn vật tư cửa bên phân tích”
22. Bả matít cột:
 “copy phần trát sửa lại”
23. Bả matít dầm, giằng:
 “copy phần trát sửa lại”
24. Bả lanh tô, ôvăng:
 “copy phần trát sửa lại”
25. Bả tường:
 “copy phần trát sửa lại”
 “ Nhớ trừ diện tích ốp gạch”
26. Bả matít sàn, sênô…:
 “copy phần trát sửa lại”
27. Bả matít cầu thang:
 “copy phần trát sửa lại”
28. Sơn cột:
 “nhập khối lượng phần bả matít”
29. Sơn dầm, giằng:
 “nhập khối lượng phần bả matít”
30. Sơn lanh tô, ôvăng:
 “nhập khối lượng phần bả matít”
31. Sơn tường:
 “nhập khối lượng phần bả matít”
32. Sơn sàn, sênô:
 “nhập khối lượng phần bả matít”
33. Sơn cầu thang:
 “nhập khối lượng phần bả matít”
34. Sản Xuất xà gồ thép (nếu có):
 “nhập khối lượng từ kết cấu or bảng thống kê xà gồ”
35. Sơn xà gồ (nếu có):
 “Tính quy về M2”
36. Sơn cửa(nếu có):
 “copy từ lấp dựng cửa sửa lại”
37. Sơn lan can (nếu có):
 “copy từ lấp dựng lan can sửa lại”
38. Lấp dựng xà gồ:
 “nhập khối lượng từ kết cấu or bảng thống kê xà gồ”
 “nhớ chia cho 1000”
39. Lát gạch nền:
 “nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chèn chủng loại vật tư bên phân tích”
40. Lát tam cấp, cầu thang:
 “nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chèn chủng loại vật tư bên phân tích”
41. Ốp gạch phòng:
 “nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chèn chủng loại vật tư bên phân tích”
42. Ốp gạch kệ bếp:
 “nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chèn chủng loại vật tư bên phân tích”
43. Ốp đá trang trí (nếu có):
 “nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chèn chủng loại vật tư bên phân tích”
44. Đóng trần:
 “nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc”
 “chú ý cần trừ phần nhân công bên công tác đóng trần, vì hiện nay nhà cung cấp trần sẽ bao luôn cả vật tư và nhân công”
 “nhớ chèn chủng loại vật tư bên phân tích”
45. Lợp mái:
 “nhập khối lượng từ bản vẽ kiến trúc”
 “nhớ chia cho 100”
 “nhớ chèn chủng loại vật tư bên phân tích”

Đây là một số công tác cơ bản trong phần xây dựng công trình dân dụng! Tùy theo từng công trình mà sẽ có thêm các công tác khác.
Tuy nhiên định mức sẽ không đầy đủ các công tác, vì thế chúng ta có thể chọn những công tác tương tự để áp dụng cho công trình mình. Nếu thấy công tác không chắt ăn các bạn để “TT” (tạm tính).
IV. Phân tích vật tư:
 Do một số công tác không có đúng với yêu cầu thiết kế nên ta chọn công tác tương tư. Vì thế ta cần qua sheet phân tích để chỉnh sửa, hoặc chèn thêm vật tư cho phù hợp chủng loại.
 “ Nhớ để ý phần đơn vị và định mức”.
V. Nhập giá vật tư:
 Giá vật tư có rất nhiều nguồn để tìm:
• Qua thông báo giá của sở xây dựng, sở tài chính.
• Qua các báo giá của các của hàng vật liệu xây dựng.
• Qua internet….
Tùy theo điều kiện, tùy theo tính chất yêu cầu của công trình mà ta chọn giá cho phù hợp.
 Tính chi phí vận chuyển: tùy theo vùng, theo tỉnh sẽ có cách tính cước vận chuyển khác nhau. Nhưng để thuận tiện và khỏi phải sợ sai thì các bạn nên đi đến cơ quan thẩm tra xin file excel tính cước phí vận chuyển sau đó nhập khối lượng từ bản tổng hợp khối lượng.
VI. Tổng hợp kinh phí:
 Hiện tại đơn giá định mức mình đang sử dụng cho tấc cả các tỉnh với mức lương tối thiểu 350 ngàn. Do biến động của giá cả thị trường nên thường mổi năm sẽ có thông tư, công văn hướng dẩn điều chỉnh về mức lương cơ bản. Khi đó ta sẽ lấy phần NC, MTC nhân với hệ số điều chỉnh.
VD: Ở Vĩnh Long hiện tại đang điều chỉnh hê số NC, MTC theo công văn 634/SXD-KTTH hướng dẩn điều chỉnh chi phí nhân công và chi phí máy thi công trong dự toán xây dựng công trình.
 Các chi phí khác lấy theo :
Nghị định 112/2009/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
• Thông tư 04/2010/TT-BXD hướng dẩn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
• Quyết định 957/QĐ-BXD công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
• Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công
• Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng (xem phần phụ lục 1 phần phân cấp công trình xây dựng).